Hovedguide

Tilstandsrapport forklart — slik leser du den før du byr

Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet i hele salgsoppgaven. Den forteller deg hva som faktisk er galt med boligen — og dermed hva du egentlig betaler for. Denne guiden forklarer tilstandsgradene, hvordan du leser rapporten systematisk, og hva du bør spørre megler om før du byr.

Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport — også kalt boligsalgsrapport — er en teknisk gjennomgang av boligen utført av en uavhengig bygningssakkyndig. Den vurderer tilstanden til de viktigste bygningsdelene, beskriver avvik og graderer hver del med en tilstandsgrad fra TG0 til TG3. Etter endringen i avhendingsloven i 2022 er en grundig tilstandsrapport blitt standard ved de fleste boligsalg, nettopp for å gi kjøper et bedre beslutningsgrunnlag og redusere konflikter etter salget.

Tilstandsgradene TG0–TG3

• TG0 — ingen avvik. Som nytt eller tilnærmet nytt.
• TG1 — mindre avvik eller normal slitasje. Tiltak sjelden nødvendig på kort sikt.
• TG2 — vesentlig avvik. Tiltak kan bli nødvendig, men ikke akutt.
• TG3 — stort eller alvorlig avvik. Strakstiltak eller utbedring er nødvendig.

Slik leser du rapporten systematisk

De fleste hopper rett til konklusjonen. Gjør heller dette, i rekkefølge:

1. Finn alle TG2 og TG3 først. Det er her pengene og risikoen ligger. Hopp over TG0 og TG1 i første runde.
2. Les feltet «Konsekvens/tiltak» for hvert avvik. Det forteller deg om avviket er et alderstegn eller en påvist skade.
3. Skill alder fra konsekvens. TG2 «på grunn av alder» er forutsigbart. TG2 eller TG3 med påvist skade kan eskalere.
4. Summer opp utbedringskostnadene. Legg sammen de store postene og hold dem opp mot prisantydningen.
5. Sjekk våtrom, drenering og tak ekstra nøye. Dette er de dyreste områdene å utbedre.

Avvikene som koster mest

Erfaringsmessig er det disse områdene som oftest gir store, kostbare avvik:

• Bad og våtrom — membran, fall mot sluk, tetting. Totalrenovering 200 000–400 000 kr.
• Drenering og grunnmur — fuktinntrenging i rom under terreng. 150 000–350 000 kr.
• Tak og taktekking — omtekking kan passere 300 000 kr.
• Elektrisk anlegg — eldre anlegg uten dokumentasjon.
• Vinduer og dører — punkterte ruter og råte.

Spørsmål du bør stille megler

Tilstandsrapport og avhendingsloven

Et forhold som er beskrevet i tilstandsrapporten regnes som «opplyst». Det betyr at du som kjøper i utgangspunktet ikke kan reklamere på avvik som allerede står i rapporten — du kjøpte boligen med kunnskap om dem. Derfor er det avgjørende å lese rapporten grundig før budrunden, ikke etter at budet er akseptert.