Tilstandsgrader forklart

Hva betyr TG3 i tilstandsrapporten?

TG3 er den alvorligste tilstandsgraden — den bygningssakkyndige har funnet et stort avvik der tiltak er nødvendig snarest. Til forskjell fra TG2 er dette noe som enten allerede gir skade, eller har klar risiko for å gjøre det hvis ingenting gjøres.

TG3 i forhold til de andre tilstandsgradene

• TG0 — ingen avvik. Som nytt.
• TG1 — mindre avvik eller normal slitasje.
• TG2 — vesentlig avvik. Tiltak kan bli nødvendig, men ikke akutt.
• TG3 — stort eller alvorlig avvik. Strakstiltak eller utbedring er nødvendig.

Sprangets fra TG2 til TG3 er det viktigste i hele rapporten: TG2 sier «følg med», TG3 sier «her må noe gjøres». Det er også det punktet der kostnadene oftest blir store nok til å påvirke hva boligen faktisk er verdt for deg.

Hva som typisk gir TG3

De vanligste årsakene til TG3 i norske boliger er:

• Bad og våtrom over levetid — membran og tettesjikt som har passert forventet levetid, ofte med risiko for lekkasje
• Påvist fukt eller råte — i kjeller, krypkjeller, tak eller konstruksjoner
• Drenering som har sluttet å virke — fuktinntrenging i rom under terreng
• Tak med behov for omtekking — utett eller utslitt taktekking
• Alvorlige el- eller rørforhold — anlegg som ikke tilfredsstiller dagens krav

Hva koster det å utbedre et TG3?

Det varierer enormt. Et TG3 på drenering kan koste 150 000–350 000 kr, en totalrenovering av bad ofte 200 000–400 000 kr, og omtekking av tak kan fort passere 300 000 kr. Mange tilstandsrapporter oppgir et grovt kostnadsestimat under «Konsekvens/tiltak» — finnes det ikke, bør du be megler om et, eller hente inn et uforpliktende tilbud fra en håndverker før budrunden.

Slik bruker du TG3 i budrunden

Et dokumentert TG3 med kjent kostnad er et legitimt argument for et lavere bud. Selgeren vet at neste kjøper vil stille de samme spørsmålene, så et realistisk prisavslag basert på utbedringskostnaden er ofte fullt mulig.

TG3 og avhendingsloven

Et forhold som er beskrevet som TG3 i tilstandsrapporten regnes som «opplyst». Det betyr at du som kjøper i utgangspunktet ikke kan reklamere på akkurat dette i ettertid — du kjøpte boligen med kunnskap om avviket. Derfor er det avgjørende å lese hvert TG3 nøye før du byr, ikke etter.